Planera terrass

april 16, 2017

Denna veckan står bygget stilla, men vi är inte sysslolösa. Vi var ute i veckan och gjorden kontrollmätning (för att se att huset står där det bör enligt bygglovet). Det kändes mest som formalia eftersom man fortfarande kan se armeringsjärnen precis vid hörnen av huset.

Vi har också fått i uppgift att planera terrassen så att vi i god tid kan beställa virket. Eftersom det skiljer cirka en meter i höjd mellan golvplanen för de två husen måste vi på något sätt ta upp höjdskillnaden i terrassen. Vår första tanke var att göra en så kallad åsnetrappa med breda trappsteg mellan husen, men det känns mindre aktuellt när höjdskillnaden är så stor och det bara skiljer cirka 4,5 meter mellan husen.

Vårt senaste förslag i kort:

Bygga terrass i jämnhöjd med huvudhuset som följer husets layout med en smalare del framför master bedroom. Här behöver vi någon form av glasräcke och troligen en trappa ner, beroende på var bastun ska stå
En terrass i jämnhöjd med gästhuset som figursågas mot klipporna i framkant av huset. Denna terassen ska förbindas med huvudhuset med en trappa som också kan användas som sittplats
En terrass på baksidan av huset för att fånga eftermiddagssolen och samtidigt göra det smidigt med huvudentrén. Här har vi en väldigt naturligt bergsplatå som agerar som grund
Koppla samman terrassen utanför gästhuset med den på baksidan, åter igen med en trappa, även här med figursågning mot bergskanten

All in all, så landar vi på nästan 200 kvm terrass, men vi ser inte riktigt hur vi ska komma signifikant under det. Tips mottages så klart 🙂

Ett par bilder som beskriver hur vi tänker och lite inspiration på trappa och figursågning:

Trappa som också kan agera sittbänk med ”dubbla trappsteg” (bild från lisaburenius.se)

Trappa, sittbänk och figursågning (bild från Sjöliv)

Figursågat trä med ljussättning (bild från ljusboken)

Altanräcke för att maximera utsikten

december 27, 2016

Vår altan kommer ligga mot ett ganska brant stup så vi behöver absolut någon form av räcke, eftersom det också är där den mesta av utsikten är så vill vi naturligtvis ha något i glas.

Branten ner mot vattnet, först uppifrån sedan nedifrån. Alldeles för högt för att inte ha ett rejält räcke, framförallt när man har en liten.

Glasräcken kommer i diverse skepnader, med eller utan stolpar och med eller utan överliggare (och stolpar och överliggare i alla diverse material). Mycket är ju tycke och smak, men enda stora hänsynstagandet är om man vill kunna luta sig mot räcket bör man välja något med överliggare. Just nu tänker vi att det inte känns så spontant att luta sig mot just ett glasräcke oavsett. Vi har istället spårat in oss på två alternativ:

Ett räcke som fästs i nederkant och är helt utan räcke eller överliggare. Det här optimerar ju för utsikt och ger lite av den den där svävande känslan ner mot branten. De kommer antingen fästas i en skena i nederkant vid altanen eller så fästs de på utsidan (se nedan bild 1 och 2). De kostar dessvärre en hel del, mellan 3000-4000 kr per meter. Kommer ju kännas om man ska ha några meter.
Två versioner av glasräcke utan stolpar och överliggare. Bild 1 med skena i underkant, bild från Glaskomfort. Bild 2 fäst på utsidan, bild från FixPoint
Räcke med stolpar utan överliggare. Man kommer ju känna mindre av fritt-fall-känsla, men skapar ändå bra förutsättningar för utsikt. Här tänker vi att det absolut blir snyggast om man har samma material på stolparna som på terrassen (vi gör research här men får återkomma när vi har ett bättre svar). Det går också enklare att skapa någon form av grind, som vi kommer behöva för trappan ner mot vattnet. Fördelen här är priset, kostar kring 1000-2000 kr per meter.
Glasräcke med stolpar men utan överliggare, bilder från Glasnet

Vi har inte riktigt bestämt oss men börjat ta in ett par offerter. Kanske är det här ett område där man kan för en gång skull välja det billigare alternativet? Vad tycker ni?

Vikten av att iterera utstakningen

november 29, 2016

Nu har vi varit ute och tänkt över utsättningen ännu en gång. Mitt i snöovädret begav vi oss med dubbla jackor ut för att tänka igenom resultatet av förra utsättningen.

Avfärd från Vaxholm och väl ute på Timrarön där våra markeringar var allt annat än enkla att hitta

Det känns viktigt att få tid att fundera, räkna och iterera utsättningen, eller utstakningen. Primärkartan kommer man bara så långt med, små förändringar kan verkligen göra skillnad i både bygghöjd och komfort och det är ett beslut man måste leva med under en lång tid. Vi tror ju också att det gör att bygglovsprocessen blir enklare när det är väl genomarbetat. De rosa färgmarkeringarna vi ritat ut förra gången är ju så klart vattenfasta, men göms bra under snö… I normala fall skulle man ju naturligtvis haft pinnar och ett snöre för att märka ut huset, men givet hur bergigt det är så kommer några vanliga pinnar inte stå upp. Man tager vad man haver, och på tomten finns en stor vedhög som något lämnat efter sig. Några större stubbar senare så var husens placering förstärkta

Stubbar markerar hörnen på huset

Så resultatet av övningen blev följande:

Hela huvudhuset skjuts 1.5 m fram och 1 m åt vänster (sett mot havet). Flera anledningar gör att det här känns rätt: Eftersom marken sluttar så är varje meter vi kan få fram vardagsrumsdelen till vår fördel för bygghöjd och medelmarknivån, vi slipper ha ingången till huset på en besvärlig höjd (högsta punkten på huset). Vi kommer fortfarande behöva plocka bort en stenknall för att jämna till marken, det verkar ofrånkomligt.
Gästhuset vrider vi upp något mot havet för skärma av insyn och få mer utsikt och flyttar fram det 1,5 m ut över prickmark. Att flytta fram huset gör att det ligger plattare och därmed kan vi bygga huset på lägre plintar och få det att smälta in mer med naturen. Dessutom så syns huset lite mindre för grannar.

Att bygga på prickmark triggar en grannförfrågan. Kort och gott innebär det att kommunen kontaktar berörda grannar (även de på andra sidan vägar, de som eventuellt berörs av utsikt och stamfastigheten) för att få överträdelsen till detaljplanen godkänd. Utfallet är så klart osäkert, och man får hoppas att grannarna ser ett bra skäl till varför vi vill överträda planen. Vi försökte med innovativa medel slippa grannförfrågan, ex. bygga ett mindre gästhus och utnyttja attefallstillbyggnad som får byggas på prickmark men alla planer gick i kras (den här för att attefallstillbyggnad enbart får byggas på huvudhus).

Slutgiltig (?) placering av husen

Räkna på medelnivå och bygghöjd

november 21, 2016

Nu har vi fått tillbaka mätvärdena från utsättningen, vad härligt med folk som återkommer snabbt!

Den korta versionen:

Gästhuset ligger väldigt plant, huvudhuset brottas med ett ”trappsteg” om ca 1 m som ligger i vardagsrummet. Det här är bra nyheter, eftersom bygghöjden enligt detaljplan är snävare på gästhuset.Totalt sett ingen ko på isen och vi tänker inte bygga in något trappsteg i vardagsrummet.

Den lite längre versionen:

Att räkna på medelnivå är i teorin ganska simpelt, och det förklaras kanske enklast med bilden nedan:

Förklaring till medelhöjd från Lidingö Kommun

Det gäller alltså att mäta ut höjdskillnaden mellan husets punkter. Det som gör det lite mer avancerat är att introducera en yta. Man behöver då uppskatta hur mycket av huset som ligger på en viss höjd och hur mycket som ligger på en annan (på matematikens språk en integral).

Vår utsättning med mätvärden

Om vi börjar enkelt, så är gästhuset relativt plant. Det skiljer ca 0,5 m mellan högsta och lägsta punkt och marken är relativt platt. Man kan då förenkla och räkna medelvärdet av de fyra punkterna: 27,11m. Enligt detaljplanen kan man ha en fasadhöjd på 3m mätt från genomsnittshöjden, men det inkluderar plintar i vårt fall som ska ha ett min på 0,3m på högsta punkt (högre på lägre punkter för att ta upp höjdskillnaden). Vi kan med andra ord bygga:

Tillåten fasad höjd = Genomsnittshöjd + Detaljplanens reglerade fasadhöjd – Höjd på plint – Högsta höjd på marken

2,44 m = 27,11 + 3 -0,3 + 27,35

Vi hade tänkt oss ett lite högre hus är 2,44 m, vilket innebär att vi får fylla ut något eller gräva ut. Det är dock inget större problem, lyckas vi platta till den högsta punkten till ca 27m får vi bygga 2,6 m istället (mer vad vi hade tänkt!). Vi kommer oavsett vrida huset något, vilket ger det bättre utsikt, mindre skugga på terrassen under eftermiddagen och lite mindre höjdskillnader.

För huvudhuset blir det lite mer komplicerat eftersom markytan går i etapper. Hallen är väldigt platt, likaså sovrumsdelen bortsett från det bakre högra hörnet. Det är vardagsrummet som är svårast. Här har vi räknat ut ett par olika medelvärde och räknat ut hur stor del av huset som ligger på vardera medelvärde. Eftersom detaljplanen tillåter en högre bygghöjd (4m) kan vi bygga ca 3,5m.

Med andra ord ser det ganska bra ut! Vi ska ut och kontrollera ett par saker och se hur det blir när vi vrider på gästhuset något.

Pre-konsultation innan bygglov

november 17, 2016

Nu har vi haft konsultation med Österåkers kommun innan vi ska skicka in våra bygglovshandlingar. Väldigt positivt och effektivt att bolla idéer och få förvarningar där vi måste förse med mer detaljer in den formella ansökan. På så sätt slipper vi förhoppningsvis fastna i massa iterationer. Hoppas verkligen fler kommuner bistår med det här, om inte annat är det värt att fråga.

I stort var det mestadels småsaker, men ack så viktiga för att kunna få en snabb process:

Detaljplanen från 1953 refererar till en gammal riktlinje om att få bygga högst 6 meter från grannens tomtgräns. Vi hade ett förslag med 4,5 m (som är standard, men som i detta fall skulle kräva grannförfrågan). Lärorikt för oss var att det faktiskt inte bara är berörd granne som måste tillfrågas, utan även grannar som är närliggande (på andra sidan allmänningen etc.)
Vi måste reflektera höjdkurvorna även på byggritningarna och tydligare visa höjden på fasaderna. Det viktigaste här är att fasadhöjden mätt mot medelmarknivån inte överstiger vad som anges i detaljplanen (huvudhuset: 4m, gästhus: 3 m)

Vi kommer behöva professionell hjälp med att mäta ut var huset bäst står, en så kallad utsättning. Vi vill ju göra så lite åverkan på marken som möjligt och samtidigt lägga det bra med avseende på utsikt. Igår satt vi med utklippta figurer och försökte placera ut huskropparna på en stor primärkarta, för att se var det bäst skulle passa in. I bygglovet är gästhuset striktare begränsat, så det är egentligen viktigast att inte ha allt förstora skillnader i markhöjd här (det kommer begränsa genomsnittshöjden på fasaden). Nu har vi ett förslag, återstår bara att se hur väl primärkartan stämmer överens med verkligheten. Som det ser ut, får vi nog spräcka en liten stenknall, eller eventuellt låta de olika huskropparna ta upp höjdskillnaden med ett par trappsteg.

Eventuell ny placering av huset, återstår att testa under utsättning

Detaljplan

november 10, 2016

Vad innebär det att ett område är detaljplanerat? När vi letade efter tomt (eller hus om vi hittade något bra) hittade vi vid ett tillfälle en tomt som inte var detaljplanerad. Mäklaren marknadsförde den som att det var bra att den låg utanför detaljplanerat område och att det betydde att man var betydligt mindre begränsad i vad man får bygga. Det var absolut inte sant, och just i det här fallet visade det sig att i princip hela fastigheten låg inom ett område som täcktes av strandskydd – så skulle man bo på den tomten så var det till att tälta. Har man precis börjat titta efter tomter är det lätt att bli lurad.

Om man säger så här, är ett område detaljplanerad är du garanterad att få bygga det detaljplanen stipulerar. Finns det inte en detaljplan kanske du får bygga ännu friare (om det inte finns strandskydd), eller så får du inte det – det är en betydligt större chansning.

Detaljplan för ön där vi planerar att bygga

I vårt fall fanns en detaljplan, från 1953. Man får ändå säga att kommuner arbetar ganska långsiktigt. Det viktigaste den säger är:

Vi får bygga ett huvudhus på 100 kvm (byggyta) och ett komplementshus på 40 kvm
Huvudhuset får vara 4.0 meter högt (från genomsnittlig markyta till dit fasad möter tak) och komplementshuset får vara 3.0 meter högt
1.5 våningar är tillåtet
Endast ett kök går uppföras

Den säger ingenting om lutningen på taket, vilket egentligen betyder att så länge det inte är mer än 4 m till taket är det okej, även om taket är väldigt spetsigt vilket gör hela byggnaden väldigt högt. Men man kan ju inte tänka på allt 🙂

Vår tomt

november 7, 2016

När vi började leta sommarhus var fokus att hitta något vi kan åka till ofta och där vi kan bo bekvämt. Att vi sedan skulle landa på att köpa en tomt för att bygga nytt, ja det var aldrig del av planen. Vi föll helt enkelt pladask för det korta avståndet till Stockholm och de bra möjligheterna till vatten och avlopp, och den vackra utsikten så klart.

Utsikten från tomten där huset ska stå

Processen att hitta tomten var egentligen ganska okomplicerad: En längre tid av Hemnet och Booli (rekommenderas), en hel del samtal med diverse mäklare och en och annan visning. Just den här tomten låg aldrig ute till försäljning, men vi fick napp när vi hörde av oss angående att annat hus. När vi sett tomten kände vi oss övertygade om att det mycket väl kunde vara vår pärla, och vi började planera för att lägga ett bud. Booli gör det enklare att träffa rätt när det gäller budet. Det finns massa gammal användbar statistik att använda. Vi gjorde en sammanställning över närliggande tomter, de olika säljpriserna över tid, och de olika attributen – till slut landade vi ett pris som både säljaren och vi kunde bli nöjda med (2,35 miljoner kr). Om man testat Stockholms lägenhetsmarknad är fritidshusmarknaden betydligt lugnare. Man får ha lite is i magen, och göra lite mer research kring tomtens utformning etc. innan budet behöver landa.

Ett tips är att använda sig av kommunen och lantmäteriet i köpprocessen. Kommunen kan bistå med riktlinjer för bygglov, att få ut godkända bygglov för grannliggande tomter och på så sätt förstå hur landskapet kan förändras, och primärkartor så man kan mäta ut att ett hus får plats mellan höjdkurvorna.

Så till själva tomten då. Vår tomt ligger nordöst om Vaxholm, på en ö utan biltrafik, trafikeras av Waxholmsbolaget och är ca 2500 kvm stor. Vi har egentligen bara en granne, och allmänning på tre sidor. Den har utformningen av en kulle som avslutas med en kraftigare brant ner mot havet. På tomtens högsta punkt (~30 m över havet) är det relativt platt, lite som en platå med massa klippor. Här tänker vi att huset ska stå. Det bör ju ge en härlig utsikt mot havet och också lämpa sig för en rejäl terrass. Framför tomtgränsen mot havet är det en allmänning. Baksidan, mot ön till, är grönare och består mest av blåbärsbuskar – men fortfarande backig. Förhoppningsvis kan vi få till en gräsplätt i framtiden!

Primärkarta över tomten

Tomten från vattnet, där ligger den precis bakom de gula björkarna

Skärgårdshuset

Posts filed in Tomt