Vikten av att iterera utstakningen

november 29, 2016

Nu har vi varit ute och tänkt över utsättningen ännu en gång. Mitt i snöovädret begav vi oss med dubbla jackor ut för att tänka igenom resultatet av förra utsättningen.

Avfärd från Vaxholm och väl ute på Timrarön där våra markeringar var allt annat än enkla att hitta

Det känns viktigt att få tid att fundera, räkna och iterera utsättningen, eller utstakningen. Primärkartan kommer man bara så långt med, små förändringar kan verkligen göra skillnad i både bygghöjd och komfort och det är ett beslut man måste leva med under en lång tid. Vi tror ju också att det gör att bygglovsprocessen blir enklare när det är väl genomarbetat. De rosa färgmarkeringarna vi ritat ut förra gången är ju så klart vattenfasta, men göms bra under snö… I normala fall skulle man ju naturligtvis haft pinnar och ett snöre för att märka ut huset, men givet hur bergigt det är så kommer några vanliga pinnar inte stå upp. Man tager vad man haver, och på tomten finns en stor vedhög som något lämnat efter sig. Några större stubbar senare så var husens placering förstärkta

Stubbar markerar hörnen på huset

Så resultatet av övningen blev följande:

Hela huvudhuset skjuts 1.5 m fram och 1 m åt vänster (sett mot havet). Flera anledningar gör att det här känns rätt: Eftersom marken sluttar så är varje meter vi kan få fram vardagsrumsdelen till vår fördel för bygghöjd och medelmarknivån, vi slipper ha ingången till huset på en besvärlig höjd (högsta punkten på huset). Vi kommer fortfarande behöva plocka bort en stenknall för att jämna till marken, det verkar ofrånkomligt.
Gästhuset vrider vi upp något mot havet för skärma av insyn och få mer utsikt och flyttar fram det 1,5 m ut över prickmark. Att flytta fram huset gör att det ligger plattare och därmed kan vi bygga huset på lägre plintar och få det att smälta in mer med naturen. Dessutom så syns huset lite mindre för grannar.

Att bygga på prickmark triggar en grannförfrågan. Kort och gott innebär det att kommunen kontaktar berörda grannar (även de på andra sidan vägar, de som eventuellt berörs av utsikt och stamfastigheten) för att få överträdelsen till detaljplanen godkänd. Utfallet är så klart osäkert, och man får hoppas att grannarna ser ett bra skäl till varför vi vill överträda planen. Vi försökte med innovativa medel slippa grannförfrågan, ex. bygga ett mindre gästhus och utnyttja attefallstillbyggnad som får byggas på prickmark men alla planer gick i kras (den här för att attefallstillbyggnad enbart får byggas på huvudhus).

Slutgiltig (?) placering av husen

Mäta upp bryggan

november 28, 2016

Skärgården på vinterhalvåret är ju väldigt speciell. Helt andra färger, fridfull och väldigt kall… Varmt påklädda begav vi oss ut tillsammans Henrik från Reuterkiöld Snickeri som vi tagit in offerter av för att förstå vilken typ av brygga som skulle vara lämplig och skissa på dess utformning för att bli mer komfortabla med kostnaden. Drömscenariot var ett lite större soldäck nära strandkanten med en avstickare ut i vattnet.Vi hade tagit in offerter från 4 företag och prisvariationen var väldigt stor, +/- nästan 50% från dyrast till billgast för samma typ av brygga. Nu ska ju offerten så klart detaljeras, men helt klart positivt att Reuterskiölds Snickeri prioriterade att tidigt komma ut och mäta medan de andra lämnade det för senare.

Det finns så klart en rad olika bryggtyper, men i korthet 4 fasta (till skillnad från flytbryggor) med olika för- och nackdelar:

Stoplar på / mot berg: Stoplar som fästs med dubbar i berg. Kostnadseffektivt, men kräver att det finns berg ovan mark och helst under vattnet eller att det blir djupt snabbt
Pålade bryggor: Pålar som slås ner i jordmånen. Priseffektiv när man har en mjuk botten och skyddat läge
Stenkistsbryggor: En timrad konstruktion som fylls med sten som lämpar sig för långgrunda alternativ, där botten inte är för mjuk
Betongringsbryggor: Bryggan vilar på betongringar på bottnen. Oftast ett alternativ vid lite planare och långgrunda underlag och billigare en stenkistan

Väl på plats, mätte vi ut var servitutet börjar och slutar och försökte mäta in var en brygga kunde placeras. Platsen är en lätt inåtgående ”vik” med en del klippor blandat med mindre stenar och grus.

Bakslag #1 visade sig ganska snabbt. Det var betydligt mycket mer långgrunt än vi först trodde (liten överraskning eftersom det på många ställen snabbt blir 3 m, och kort därpå 10 m). Här krävdes det dock 6 m eller så innan det blev 1,5 m djupt. Bakslag #2, botten består av småsten och grus så här kan vi inte sätta några stoplar.

Mycket mätande och klurande så landade vi i en 7,5 m lång brygga och 2 m bred (total 15 kvm) och med en stenkista. Den stora fördelen med stranden är dock att det faktiskt kommer gå att bada även för vår lille, om vi bara röjer upp lite bland stenarna. Ja, vi lär ju återkomma till bygget senare!

Potentiell utformning av bryggan

Visionen är något i den är stilen, från Reuterskiölds Snickeri

Avtalsservitut för brygga

november 26, 2016

Vår tomt är som sagt inte en sjötomt, men däremot finns det möjlighet att köpa ett servitut för att bygga en brygga och en trappa som förbinder vår tomt med bryggan. Nästan lika bra tycker vi.

Bilaga till vårt nyttjanderättsavtal för brygga och trappa

Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut, och när det bildas mellan fastighetsägarna (som i vårt fall) är det ett avtalsservitut. Officialservitut bildas genom beslut av en myndighet, och sådana vet jag inte så mycket om. I vårt fall är det ett avtal mellan oss och ägaren av stamfastigheten. Vår fastighet kallas den härskande fastigheten och stamfastigheten är den tjänande fastigheten i sammanhanget, nomenklatur som nog känns mer bekvämt för jurister.

Så för den ”blyga” summan av 125 000 kronor får vi nu bygga en brygga på 15 kvm och en trappa. Det står numera inskrivet hos Lantmäteriet också. En lite tråkig utgift nu, men bryggan kommer vi förhoppningsvis ha mycket glädje av framöver!

Första tankar kring ytbehandling fasad

november 24, 2016

Hur väljer man fasad? Det är många frågor när man ska bygga hus, framförallt när man inte har någon tidigare erfarenhet. Än så länge har vi varken fattat beslut om vilken typ av fasadmaterial vi ska ha (mer än att den ska vara i trä och stående) eller vilken ytbehandling (om vi ska ha ytbehandling). Valen har stor betydelse för helhetsintrycket av huset och det är viktigt för oss att det är fint med att det är funktionellt.

Vi ska som sagt ha stående panel eftersom vi tycker att det lirar bäst med utformningen av huset, och vi vill också att huset ska smälta in fint i naturen och kännas modernt. Flera ”ladan”-inspirerade hus finns att inspireras av, som det nedan från Arvesund.

Ladhus från Arvesund

Detta hus är behandlat med järnvitriol och har falsat plåttak. Falsat plåttak hade vi också tänk oss, men med större bredd. Järnvitriol fyller bara en estetisk funktion och träet har samma skydd som om det vore obehandlat. En annan aspekt med järnvitriol är att det kan bli väldigt ojämnt beroende på hur utsatta väggarna är.

Ett annat alternativ är ju annars att välja ett träslag som lärk eller cederträ och låta det vara obehandlat.

Hus i cederträ. Foto: Brahl Fotografi

Sedan finns det ju många fler alternativ om man kan tänka sig mer pigment och att man inte ser träet, som slamfärger, alkydolja och akrylat. Då kan man få hjälp av t.ex. Folksams test. Researchen fortsätter helt enkelt.

Räkna på medelnivå och bygghöjd

november 21, 2016

Nu har vi fått tillbaka mätvärdena från utsättningen, vad härligt med folk som återkommer snabbt!

Den korta versionen:

Gästhuset ligger väldigt plant, huvudhuset brottas med ett ”trappsteg” om ca 1 m som ligger i vardagsrummet. Det här är bra nyheter, eftersom bygghöjden enligt detaljplan är snävare på gästhuset.Totalt sett ingen ko på isen och vi tänker inte bygga in något trappsteg i vardagsrummet.

Den lite längre versionen:

Att räkna på medelnivå är i teorin ganska simpelt, och det förklaras kanske enklast med bilden nedan:

Förklaring till medelhöjd från Lidingö Kommun

Det gäller alltså att mäta ut höjdskillnaden mellan husets punkter. Det som gör det lite mer avancerat är att introducera en yta. Man behöver då uppskatta hur mycket av huset som ligger på en viss höjd och hur mycket som ligger på en annan (på matematikens språk en integral).

Vår utsättning med mätvärden

Om vi börjar enkelt, så är gästhuset relativt plant. Det skiljer ca 0,5 m mellan högsta och lägsta punkt och marken är relativt platt. Man kan då förenkla och räkna medelvärdet av de fyra punkterna: 27,11m. Enligt detaljplanen kan man ha en fasadhöjd på 3m mätt från genomsnittshöjden, men det inkluderar plintar i vårt fall som ska ha ett min på 0,3m på högsta punkt (högre på lägre punkter för att ta upp höjdskillnaden). Vi kan med andra ord bygga:

Tillåten fasad höjd = Genomsnittshöjd + Detaljplanens reglerade fasadhöjd – Höjd på plint – Högsta höjd på marken

2,44 m = 27,11 + 3 -0,3 + 27,35

Vi hade tänkt oss ett lite högre hus är 2,44 m, vilket innebär att vi får fylla ut något eller gräva ut. Det är dock inget större problem, lyckas vi platta till den högsta punkten till ca 27m får vi bygga 2,6 m istället (mer vad vi hade tänkt!). Vi kommer oavsett vrida huset något, vilket ger det bättre utsikt, mindre skugga på terrassen under eftermiddagen och lite mindre höjdskillnader.

För huvudhuset blir det lite mer komplicerat eftersom markytan går i etapper. Hallen är väldigt platt, likaså sovrumsdelen bortsett från det bakre högra hörnet. Det är vardagsrummet som är svårast. Här har vi räknat ut ett par olika medelvärde och räknat ut hur stor del av huset som ligger på vardera medelvärde. Eftersom detaljplanen tillåter en högre bygghöjd (4m) kan vi bygga ca 3,5m.

Med andra ord ser det ganska bra ut! Vi ska ut och kontrollera ett par saker och se hur det blir när vi vrider på gästhuset något.

Preliminär utsättning

november 20, 2016

Nu har vi gjort en preliminär utsättning av huset inför bygglovsansökan, framförallt för att bli bekväma med placering och att alla begränsningar i bygghöjd uppfylls (som påpekades under konsultationen med kommunen).

När man gör en utsättning startar man egentligen med en primärkarta där tomtpinnarna finns utsatta med koordinater. Vi hade hjälp av ett av alla företag som arbetar med mättjänster, som sedan markerade ut tomtgränsen elektroniskt på en GPS. Sen behöver man naturligtvis en startpunkt i var man tror huset ligger bäst, och det är ju den stora frågan – hur vet man hur man ska placera huset? Det finns ett par aspekter man bör ha koll på:

Avstånd från tomtgräns, normalt sätt 4,5 meter – i vårt fall pga av väldigt gammal detaljplan 6 m
Höjdkurvor för att huset ska smälta in i omgivningen och att man håller sig innanför detaljplanens begränsningar när det gäller bygghöjd mätt från genomsnittshöjden av huset
Planera för framtida tillbyggen, attefallstillägg, attefallshus och friggebod
Insynsskydd från vägar, grannar etc
Utsikt
Solens läge för att undvika att exempelvis terrassen skuggas i onödan

Väl på plats mätte vi ut hörnen på huset med GPS (fungerar då det är fritt från träd) och markerades med en vattenfast färg. Totalt tog det hela mindre än en timme så ingen större insats.

Utsättning av gästhuset intill huvudhuset (den rosa pinnen)

Vårt förslag (se inlägg pre-konsultation innan bygglov) var inte så tokigt ändå. Huset kom lite längre bak än vad vi hade tänkt oss, men låg ganska bra med avseende på höjdkurvor. och lämnar bra med utrymme för terrass framför huset. Det som återstår är mäta och räkna lite på genomsnittshöjden så vi har marginal till detaljplanen och inte stöter på trubbel senare. Det var också ganska blåsigt när vi var ute, och vi inser att vi troligen behöver en liten terrass även på baksidan mot kvällssolen. Tillbaka till ritbordet!

Baksidan av sovrumsdelen på huvudhuset

Framsidan av sovrumsdelen och utsikten från ”master bedroom”

Pre-konsultation innan bygglov

november 17, 2016

Nu har vi haft konsultation med Österåkers kommun innan vi ska skicka in våra bygglovshandlingar. Väldigt positivt och effektivt att bolla idéer och få förvarningar där vi måste förse med mer detaljer in den formella ansökan. På så sätt slipper vi förhoppningsvis fastna i massa iterationer. Hoppas verkligen fler kommuner bistår med det här, om inte annat är det värt att fråga.

I stort var det mestadels småsaker, men ack så viktiga för att kunna få en snabb process:

Detaljplanen från 1953 refererar till en gammal riktlinje om att få bygga högst 6 meter från grannens tomtgräns. Vi hade ett förslag med 4,5 m (som är standard, men som i detta fall skulle kräva grannförfrågan). Lärorikt för oss var att det faktiskt inte bara är berörd granne som måste tillfrågas, utan även grannar som är närliggande (på andra sidan allmänningen etc.)
Vi måste reflektera höjdkurvorna även på byggritningarna och tydligare visa höjden på fasaderna. Det viktigaste här är att fasadhöjden mätt mot medelmarknivån inte överstiger vad som anges i detaljplanen (huvudhuset: 4m, gästhus: 3 m)

Vi kommer behöva professionell hjälp med att mäta ut var huset bäst står, en så kallad utsättning. Vi vill ju göra så lite åverkan på marken som möjligt och samtidigt lägga det bra med avseende på utsikt. Igår satt vi med utklippta figurer och försökte placera ut huskropparna på en stor primärkarta, för att se var det bäst skulle passa in. I bygglovet är gästhuset striktare begränsat, så det är egentligen viktigast att inte ha allt förstora skillnader i markhöjd här (det kommer begränsa genomsnittshöjden på fasaden). Nu har vi ett förslag, återstår bara att se hur väl primärkartan stämmer överens med verkligheten. Som det ser ut, får vi nog spräcka en liten stenknall, eller eventuellt låta de olika huskropparna ta upp höjdskillnaden med ett par trappsteg.

Eventuell ny placering av huset, återstår att testa under utsättning

Fasad och tak

november 15, 2016

Nu när planlösningen börjar falla på plats, har vi funderat allt mer på det utvändiga kring fasad och tak.

Det ursprungliga bygglovet hade ett pulpettak (i sedum) med liggande panel och fönster med spröjs. Det faller oss egentligen ganska väl i smaken, men där vi känner att man kanske inte utnyttjar detaljplanen på ett bra sätt eftersom höjden mäts från den högsta av fasaderna och man därmed tappar en del takhöjd på lutningen.

Vi har bollat fram och tillbaka kring sadeltaket, men känner att det kan bli en väldigt härlig känsla med ett enplans hus med full takhöjd (i alla fall i de stora rummen). Vid val av sadeltak känns det också mer rätt med stående panel. Då landar vi helt enkelt ganska nära de inspirationsbilder vi diskuterade (se inlägg om ”Att välja arkitekt”). När det gäller takmaterial, lutar vi åt falsad plåt. Mycket för det estetiska, det kostar mer men ska enligt vad vi förstår vara relativt underhållsfritt med lång livslängd – inte som takpannor, men det bättre än papp.

Arkitekten har hjälpt oss ta fram ett par alternativ med olika lutningar på taket och fönsteralternativ:

Tre alternativ på fönster och taklutning

Vi känner nog mest för alternativ 3 (lägre lutning och utan spröjs). Den högre taklutningen är vi rädd upplevs lite som en kyrka i vardagsrummet som också blir rätt stort (ca 40 kvm). Takhöjden skulle bli uppåt 4,6 meter, jämfört med 3,7 m i den lägre som inte heller kommer kännas trångt. Dessutom vill vi gärna att huset är lite lägre från ett landskapsperspektiv.

Vi gillade verkligen spröjsen på de gamla bygglovet och många av våra inspirationsbilder har haft spröjs. Däremot kände vi att huset blev nästan mer modernt utan spröjs i den här tappningen (skillnad var det med pulpettak), framförallt när vi jobbat med detaljerna (reducerat takutsprång och tagit bort foder kring fönsterna). Då är det snarare så att det blir enklare att hålla rent och ännu mer utsikt utan spröjs.

Gammal ritning som gav för gulligt intryck enligt vårt tycke

När det gäller färg på plåt och fasad får vi återkomma, men några nyanser av grått helt klart!

Skillnad mellan fritidshus och permanentboende

november 14, 2016

Vi har inga tankar att flytta permanent till ön, och något som kommunen nog skarpt skulle ogilla då det innebär att de måste förse oss med båttransport för att ta sig till skola och dylikt (pga skolplikt). Nej, tanken är att vi ska bygga ett fritidshus – vilket faktiskt har sina fördelar när det nalkas bygglov.

De stora skillnaderna är:

Det finns inget krav till handikappanpassning i exempelvis badrum, det gör ju att vår tänkta layout med tvättmaskin och torktumlare i badrummet funkar.
Inget behov av att göra en energiberäkning, vilket vi i ärlighetens namn inte riktigt har hunnit fundera över än. Uppvärmning blir helt enkelt nästa stora sak att bestämma.

Många av grannhusen är byggda med väggtjocklek anpassad för just fritidshus (ca 200 mm), medan standard på permanent boende är 325 mm. Här finns ingen bestämmelser man måste anpassa sig efter, men det påverkar ju en rad andra beslut. Tunnare väggar innebär oftast utanpåliggande rör i badrummet, eftersom det finns risk att det fryser och spricker och då isoleras skadan då vattnet sedan kan rinna ner i avlopp. Vi har inte riktigt bestämt oss här, men tänker ju att tjockare isolering bör betala tillbaka sig på elräkningen? Ja, som sagt det här med uppvärmning måste vi luska vidare i.

Att välja planlösning

november 13, 2016

Som vi skrivit tidigare, hade vi ju tur att det fanns ett gammal bygglov som inspiration. Det finns mycket vi verkligen gillar med den gamla planlösningen, men framförallt placeringen av huskropparna med en gemensam mötesplats i mitten.

Processen med att justera planlösningen är ju ganska härlig. Nu börjar det bli lite mer konkret vad vi eftersträvar. Helt klart vill vi ha ett hus att umgås i, och med många sovplatser så vi enkelt kan ha gäster. Karin, vår arkitekt, fick en rad input och har tagit fram ett par förslag som vi gett ytterligare input på. Aktiv tid har vi lagt mindre än en vecka, och vi känner oss nöjda med förslaget!

Huvudhuset

Ett stort kombinerat vardagsrum med kök känns väldigt rätt. Vi valde att göra ett par mindre förändringar:

Göra köket något större, och skjuta det mot kortsidan
Lägga till ytterligare ett fönster mot framsidan och havet för att verkligen maximera utsikten, och därmed flytta braskaminen till hörnet av rummet

När det gäller sovrumsdelen var det framförallt att få till ytterligare ett sovrum och lite mer förvaring som var prio.

Ta ca 1,5 meter från vardagsrummet och lagt på sovrumsdelen. Det ger ju mer plats, men också en lite mer avskild altan
Lägga till ett extra sovrum och byta plats på sovrummen och badrummet
Ett badrum med badkar (vi har velat fram och tillbaka med att ha det i gästhuset, men nu tror vi det är här för att stanna)

Hallen håller vi mer eller mindre intakt.

Gästhuset:

Ja, var ska man börja… Yttermåtten är nästan de samma som tidigare, men annars är allt nytt. Någon relax avdelning känns inte värt på de 40 dyrt införskaffade kvadrat meterna, och bastu tänker vi att vi försöker få till i en friggebod senare (och, bastun borde väl legat med utsikt?!)

Så vi lutar åt ett större sovrum med plats för dubbelsäng, en toalett och sen ett allrum med en bäddsoffa och plats för en arbetsplats. Vi har haft ett par alternativ med ytterligare ett mindre sovrum, men tror att det här är mer vad vi söker. Allrummet blev lite litet med ett sovrum till, och vår målbild är att kunna sticka iväg en och annan fredag och jobba på distans, då ville vi få in ett skrivbord också. En trea på 40 kvm är väl också att ta i?

Ny planlösning

Gammal planlösning

Skärgårdshuset

Månad: november 2016